Listelenen: 14 (Toplam: 132)
1234567
Dubai Ev Fiyatları
10 Yıllık Pazar Araştırması ve Trend Analizi
Ortalama Satış Fiyatı
...
AED
m² Birim Maliyeti
...
AED/m²
Yıllık ROI (Getiri)
...
%
Kaynak: Dubai Land Department (DLD) Açık Veriler, CBRE ve Knight Frank Yıllık Piyasa Raporları.
Küresel Sermaye Hareketleri ve Dubai’nin Yükselen Rolü
Küresel gayrimenkul piyasaları, pandeminin yarattığı likidite bolluğunun ardından gelen faiz artış döngüleri ve jeopolitik belirsizliklerle yeniden şekillenirken, Dubai (Birleşik Arap Emirlikleri), uluslararası sermaye için benzersiz bir değer önerisi sunarak ayrışmaktadır. Özellikle Türk yatırımcılar için “Dubai satılık evler” aramalarının ötesinde yatan motivasyon, sadece bir tatil evi edinmek değil, döviz bazlı gelir akışı (cash-flow) yaratmak, servet koruma (wealth preservation) stratejisi geliştirmek ve küresel bir yaşam tarzına erişim sağlamaktır. 2024 yılında kaydedilen rekor işlem hacimleri ve 2025 yılı boyunca süren ivme, piyasanın spekülatif bir balondan ziyade, olgunlaşan ve kurumsallaşan bir varlık sınıfına dönüştüğünü kanıtlamaktadır. Bu rapor, Dubai gayrimenkul piyasasının 2026 vizyonunu, makroekonomik temellerden mikro-bölgesel analizlere, yasal çerçevelerden finansal mühendislik detaylarına kadar derinlemesine incelemektedir. Raporun temel amacı, Türk yatırımcılarına, ailelere ve kurumsal oyunculara, piyasadaki gürültüden arındırılmış, veriye dayalı ve eyleme dönüştürülebilir stratejik bir yol haritası sunmaktır. “Dubai’de ev almak” eylemi, sadece bir tapu devri değil, aynı zamanda vergi optimizasyonu, oturum hakları ve uluslararası bir portföy çeşitlendirmesi anlamına gelmektedir. Bu bağlamda, raporumuz, arama motoru optimizasyonu (SEO) prensipleriyle uyumlu olarak, yatırımcıların en çok merak ettiği sorulara (ROI, Golden Visa, güvenli para transferi, en iyi bölgeler) en güncel veriler ışığında yanıt vermektedir.Bölüm 1: Makroekonomik Görünüm ve Gayrimenkul Piyasası Döngüleri (2025-2026)
Gayrimenkul yatırımı, doğası gereği makroekonomik koşullardan bağımsız düşünülemez. Dubai piyasasının 2026 projeksiyonlarını anlamak için, şehri etkileyen küresel ve yerel ekonomik güçlerin etkileşimini analiz etmek gerekmektedir.1.1. Faiz Oranları, Enflasyon ve Satın Alma Gücü Paritesi
Dubai gayrimenkul piyasası, BAE Dirhemi’nin (AED) ABD Dolarına sabitlenmiş (peg) olması nedeniyle, Amerikan Merkez Bankası (Fed) politikalarından doğrudan etkilenmektedir. 2024 ve 2025 yıllarında yüksek seyreden faiz oranları, ipotekli (mortgage) satışları bir miktar baskılasa da, Dubai piyasasının nakit ağırlıklı (cash-rich) yapısı sayesinde büyüme devam etmiştir. JLL ve Deloitte tarafından yapılan analizler, 2026 yılına girerken küresel enflasyonun ılımlı hale gelmesi ve faiz oranlarında beklenen gevşemenin, piyasaya yeni bir likidite dalgası getireceğini öngörmektedir. Faiz oranlarındaki olası bir düşüş, iki ana mekanizmayı tetikleyecektir:- Son Kullanıcı Talebinin Artışı: Finansman maliyetlerinin düşmesiyle, kirada oturan yerleşik nüfusun (end-users) ev sahibi olma eğilimi artacaktır. Bu durum, piyasanın tabanını genişleterek fiyat istikrarını destekler.
- Kaldıraçlı Yatırımın Geri Dönüşü: Yatırımcılar için borçlanma maliyetinin azalması, yatırımın geri dönüş süresini (ROI) iyileştirecek ve kurumsal yatırımcıların piyasaya girişini hızlandıracaktır.
1.2. Arz-Talep Dengesi ve “Balon” Riski Analizi
Yatırımcıların zihnindeki en büyük soru işareti “Piyasada bir arz fazlası (oversupply) riski var mı?” sorusudur. Veriler, 2025-2027 döneminde yaklaşık 240.000 yeni konut ünitesinin teslim edileceğini göstermektedir. İlk bakışta yüksek görünen bu rakam, Dubai’nin agresif nüfus artış hedefleriyle (D33 Ajandası) birlikte değerlendirilmelidir. Dubai hükümeti, şehir nüfusunu 2040 yılına kadar 5.8 milyona çıkarmayı hedeflemektedir. Yıllık yaklaşık %6-8 oranında artan nüfus, yeni arzın büyük bir kısmını absorbe etme kapasitesine sahiptir. Ancak, arz artışının etkisi kira fiyatlarında hissedilecektir. 2023 ve 2024 yıllarında %20’leri aşan kira artışlarının, yeni stokların piyasaya girmesiyle birlikte 2026 yılında %5-6 bandında stabilize olması veya “soft landing” (yumuşak iniş) yapması beklenmektedir. Bu durum, kiracılar üzerindeki maliyet baskısını hafifletirken, mülk sahipleri için “aşırı karlar” döneminin sonunu, ancak “sürdürülebilir ve güvenli getiri” döneminin başlangıcını işaret etmektedir.1.3. Jeopolitik Konumlanma ve “Güvenli Liman” Statüsü
Dubai’nin gayrimenkul piyasasındaki başarısının arkasındaki itici güçlerden biri, bölgesel ve küresel krizlerde “tarafsız bölge” ve “güvenli liman” olarak konumlanmasıdır. Rusya-Ukrayna savaşı sonrası Rus sermayesinin akışı, Avrupa’daki enerji krizi ve vergi artışlarından kaçan Avrupalı yatırımcılar ve son dönemde Türkiye’deki ekonomik volatiliteden korunmak isteyen Türk yatırımcılar, talebi canlı tutan ana unsurlardır. 2025 verilerine göre Türk yatırımcılar, Dubai gayrimenkul piyasasında en aktif ilk 10 ulus arasında yerlerini sağlamlaştırmışlardır. Bu çeşitlilik, piyasayı tek bir kaynağa bağımlı olmaktan kurtararak dış şoklara karşı direncini artırmaktadır.Bölüm 2: Türk Vatandaşları İçin Dubai’de Mülk Edinme Kılavuzu ve Yasal Çerçeve
Dubai’de mülk edinme süreci, Türkiye’deki bürokratik süreçlere kıyasla oldukça hızlı, dijitalleşmiş ve şeffaftır. Ancak, hukuk sisteminin farklılığı ve kullanılan terminoloji, Türk yatırımcılar için kafa karıştırıcı olabilir. Bu bölüm, süreci adım adım ve yasal dayanaklarıyla açıklamaktadır.2.1. Mülkiyet Rejimi: Freehold vs. Leasehold Ayrımı
Türk yatırımcıların en çok dikkat etmesi gereken ayrım, mülkiyetin türüdür. Dubai yasaları, yabancıların mülk edinebileceği bölgeleri (Designated Zones) net bir şekilde ayırmıştır.- Freehold (Tam Mülkiyet): Bu sistemde, alıcı hem gayrimenkulün hem de üzerinde bulunduğu arsanın paylı mülkiyetine süresiz olarak sahip olur. Türkiye’deki “kat mülkiyeti” sistemine benzer. Miras yoluyla devredilebilir, satılabilir veya kiralanabilir. Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Business Bay gibi uluslararası yatırımcıların tercih ettiği bölgelerin tamamı “Freehold” statüsündedir. Türk vatandaşları için önerilen ve yatırım değeri en yüksek model budur.
- Leasehold (Uzun Dönem Kiralama/Üst Hakkı): Genellikle 99 yıllık bir kullanım hakkını ifade eder. Süre sonunda mülkiyet asıl sahibine (genellikle devlete veya yerel bir toprak sahibine) döner. Deira veya Bur Dubai gibi eski yerleşim yerlerinde yaygındır. Yatırım likiditesi düşüktür.
- GCC Only (Körfez Vatandaşlarına Özel): Al Barsha’nın bazı kısımları (1, 2, 3 bölgeleri) veya Jumeirah’ın villa bölgeleri gibi alanlar, sadece BAE ve KİK (Körfez İşbirliği Konseyi) vatandaşlarına açıktır. Türk vatandaşları bu bölgelerden mülk satın alamaz, ancak kiralayabilir.
2.2. Satın Alma Süreci ve Gerekli Belgeler
Dubai’de mülk alım süreci ortalama 2-4 hafta sürmektedir ve şu adımlardan oluşur :- Mülk Seçimi ve Pazarlık: Yatırımcı, bütçesine ve hedefine uygun mülkü seçer.
- Form F (Memorandum of Understanding – MOU): Alıcı ve satıcı arasında imzalanan standart ön satış sözleşmesidir. Bu aşamada alıcı, genellikle mülk değerinin %10’u tutarında bir depozitoyu (Security Deposit) acenteye teslim eder. Bu çek, işlem tamamlanana kadar bloke edilir.
- NOC (No Objection Certificate): Mülkün geliştiricisinden (Developer) alınan, mülk üzerinde herhangi bir aidat borcu, ceza veya engel bulunmadığını belgeleyen yazıdır. Bu belge olmadan tapu devri yapılamaz. NOC ücreti genellikle 1.000 ile 5.000 AED arasında değişir ve tarafların anlaşmasına göre ödenir.
- Tapu Devri (Transfer): Dubai Arazi Departmanı (DLD) ofislerinde veya yetkilendirilmiş “Trustee Office”lerde (Kayıt Bürosu) işlem gerçekleştirilir. Alıcı, satıcı (veya vekilleri) ve acente hazır bulunur. Ödeme, “Manager’s Cheque” (Bloke Çek) ile yapılır ve tapu senedi (Title Deed) aynı gün alıcıya teslim edilir.
- Geçerli Pasaport (Tapu işlemleri için pasaportun aslı gereklidir).
- İkamet İzni (Varsa, zorunlu değildir).
- Satış Sözleşmesi (Form F).
- NOC Belgesi.
2.3. Finansal Yükümlülükler ve İşlem Maliyetleri (Gizli Giderler)
Dubai’de “Vergisiz Yaşam” (Tax-Free) söylemi yaygın olsa da, mülk alımında devlete ödenen tek seferlik harçlar mevcuttur. Yatırımcıların bütçeleme yaparken mülk değerinin yaklaşık %6.5 – %7’si kadar ek bir nakit ayırmaları gerekmektedir. İşlem Maliyetleri Tablosu:| Masraf Kalemi | Oran / Tutar | Açıklama ve Yasal Dayanak |
| DLD Transfer Ücreti | %4 | Mülk değerinin %4’ü. Yasal olarak %2 alıcı – %2 satıcı şeklinde tanımlansa da, Dubai piyasa teamüllerine göre bu ücretin tamamını alıcı öder. Tapu dairesine ödenir. |
| Emlakçı Komisyonu | %2 + KDV | Mülk değerinin %2’si + %5 KDV. Alıcı ve satıcı acentesi arasında paylaşılır veya tek acente ise tamamını alır. |
| Trustee Fee (Kayıt Ücreti) | 4.200 AED | 500.000 AED üzeri mülkler için 4.000 AED + KDV. 500.000 AED altı mülkler için 2.000 AED + KDV’dir. |
| Tapu Belgesi (Title Deed) | 580 AED | Yeni tapu senedinin basım ücretidir. |
| Mortgage Kayıt Ücreti | %0.25 | Eğer kredi kullanılıyorsa, kredi tutarının %0.25’i + 290 AED kayıt ücreti alınır. |
Bölüm 3: Golden Visa (Altın Vize) Devrimi ve Türk Yatırımcılar İçin Fırsatlar
2024 ve 2025 yıllarında BAE hükümeti tarafından yapılan stratejik düzenlemeler, Golden Visa programını dünyanın en erişilebilir ve avantajlı uzun dönem oturum programlarından biri haline getirmiştir. Türk pasaportuna sahip yatırımcılar için bu program, vize serbestisi ve aile birleşimi açısından kritik önem taşımaktadır.3.1. 2 Milyon AED Kuralı ve “Peşinat” Şartının Kaldırılması
Geçmiş yıllarda, 2 milyon AED değerinde bir mülk satın alınsa dahi, Golden Visa başvurusu yapabilmek için yatırımcının en az 1 milyon AED’lik kısmını peşin ödemiş olması veya inşaatın belirli bir seviyeye gelmesi şartı aranmaktaydı. Bu kural 2024 itibarıyla kökten değiştirilmiştir. Yeni Düzenlemenin (2025-2026) Detayları:- Değer Esastır: Mülkün tapu senedinde (Title Deed) yazan değerin veya Dubai Arazi Departmanı tarafından yapılan resmi değerlemenin minimum 2.000.000 AED olması tek başına yeterli kriter haline gelmiştir.
- Off-Plan (Projekten) Alımlar: Mülk henüz inşaat aşamasında olsa bile, eğer değeri 2 milyon AED üzerindeyse ve geliştirici firma ile yapılan sözleşme DLD’ye kayıtlıysa (Oqood), yatırımcı Golden Visa’ya başvurabilir. Eski %50 tamamlama veya 1 milyon ödeme şartı aranmaz. Sadece geliştiriciden alınacak “NOC” (Borcu yoktur/Ödeme planına uyulmaktadır yazısı) yeterlidir.
- Mortgage (Kredi) Kullanımı: Banka kredisi ile alınan mülklerde, yatırımcı cebinden (equity) sadece %20’lik peşinatı ödemiş olsa dahi, mülkün toplam değeri 2 milyon AED üzerindeyse vize hakkı doğar. Bankadan alınacak bir “İtirazsızlık Belgesi” (NOC) ile süreç tamamlanır.
3.2. Golden Visa Başvuru Uygunluk Mekanizması
Yatırımcıların uygunluğunu belirleyen karar mekanizması şu şekilde işlemektedir: Öncelikle mülk değeri 2 milyon AED barajını aşmalıdır. Eğer bu şart sağlanıyorsa, mülkün ‘off-plan’ (inşaat halinde) veya ‘hazır’ (ready) olması fark etmeksizin başvuru süreci başlar. Mülk ipotekli ise, bankadan NOC alınır; değilse doğrudan tapu ile başvurulur. Sonuç olarak, değerleme şartını sağlayan her senaryo yatırımcıyı 10 yıllık vizeye götürür.3.3. Diğer Vize Seçenekleri
Eğer mülk değeri 2 milyon AED’nin altındaysa (örneğin 750.000 AED – 2.000.000 AED arası), yatırımcılar 2 yıllık yenilenebilir “Yatırımcı Vizesi”ne başvurabilirler. Bu vize türü de oturum hakkı sağlar ancak Golden Visa’nın sunduğu “ülke dışında 6 aydan fazla kalabilme” gibi esnekliklere sahip değildir.Bölüm 4: Finansal Analiz ve Getiri Metrikleri (ROI & Yields)
Dubai’yi Londra, New York veya İstanbul gibi rakiplerinden ayıran en temel özellik, döviz bazlı yüksek kira getirileridir. Ancak “Brüt Getiri” ile “Net Getiri” arasındaki farkı anlamak, doğru yatırım kararı için elzemdir.4.1. Bölgesel Getiri Karşılaştırmaları (2025-2026 Verileri)
Veriler, “Lüks” bölgelerin her zaman “En Yüksek Getiri” anlamına gelmediğini göstermektedir. Aksine, uygun fiyatlı (affordable) bölgeler, oransal olarak daha yüksek kira çarpanlarına sahiptir. Yatırımcı Profillerine Göre Bölge Performansları:| Bölge Kategorisi | Örnek Bölgeler | Brüt Kira Getirisi (ROI) | Yatırımcı Profili |
| Yüksek Getiri (Cash Cow) | Dubai Silicon Oasis, International City, Discovery Gardens | %8.5 – %9.5 | Nakit akışı odaklı, düşük giriş maliyeti arayan yatırımcılar. |
| Denge (Balance) | Jumeirah Village Circle (JVC), Arjan, Dubai Sports City | %7.0 – %8.0 | Hem yüksek kira getirisi hem de orta vadeli değer artışı hedefleyenler. Fiyat/Performans liderleri. |
| Premium Getiri | Dubai Marina, JLT, Business Bay | %6.0 – %7.5 | Kurumsal kiracı profili, yüksek doluluk oranı ve likidite arayanlar. |
| Lüks & Prestij (Trophy) | Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate | %4.5 – %6.0 | Servet koruma, prestij ve uzun vadeli sermaye kazancı (capital appreciation) hedefleyenler. |
4.2. Net Getiri Hesabı ve Servis Aidatları (Service Charges)
Brüt getiri yanıltıcı olabilir. Dubai’de apartman aidatlarını (Service Charges) kiracı değil, mülk sahibi öder. Bu giderler metrekare başına (sq. ft.) hesaplanır ve binanın sunduğu olanaklara (havuz, spor salonu, soğutma sistemleri) göre değişir.- Standart Binalar (JVC, Arjan): Yıllık 10-14 AED / sq. ft.
- Lüks Rezidanslar (Marina, Downtown): Yıllık 18-25 AED / sq. ft.
- Ultra Lüks & Markalı Rezidanslar: Yıllık 30+ AED / sq. ft.
Bölüm 5: Türkiye’den Para Transferi ve Finansal Mevzuat
Türk yatırımcılar için en büyük teknik bariyerlerden biri, sermayenin Türkiye’den Dubai’ye güvenli ve yasal yollarla transfer edilmesidir. Türkiye’deki döviz regülasyonları ve uluslararası uyum yasaları (AML) bu süreci hassaslaştırmaktadır.5.1. Döviz Alım Belgesi (DAB) ve Transfer Limitleri
Türkiye’de gayrimenkul işlemlerinde olduğu gibi, yurtdışına yapılan sermaye transferlerinde de işlemin niteliği belgelenmelidir. 2026 yılı itibarıyla, yüksek tutarlı transferlerde bankalar “Döviz Alım Belgesi” (DAB) ve işlemin dayanağını talep etmektedir.- Nakit İşlem Beyan Formu (Ek-1): 2026 yılı düzenlemeleri kapsamında, belirli tutarların üzerindeki transferlerde (örneğin 2 milyon TL ve üzeri) “Nakit İşlem Beyan Formu” doldurulması ve işlemin detaylı açıklamasının yapılması zorunludur.
- İşlem Kodu: Transfer yapılırken açıklama kısmına “Gayrimenkul Yatırımı” veya “Mesken Alımı” yazılması ve işlemin dayanağı olan Dubai’deki satış sözleşmesinin (SPA veya Form F) bankaya ibraz edilmesi, blokaj riskini minimize eder.
- Kaynak Gösterimi (Source of Funds): Dubai bankaları ve geliştiricileri, gelen paranın kaynağını sorgular. Türkiye’den gönderilen paranın, yatırımcının kendi hesabından gelmesi esastır. Üçüncü şahıslardan gelen ödemeler genellikle kabul edilmez veya ciddi incelemeye tabi tutulur.
5.2. Kripto Varlıklar ile Ödeme
Dubai, kripto para adaptasyonu konusunda dünyanın en ileri şehirlerinden biridir. Birçok büyük geliştirici (Damac, Binghatti vb.) kripto para ile ödeme kabul etmektedir. Ancak tapu devrinin yapılabilmesi için bu varlıkların yasal bir aracı kurum üzerinden itibari paraya (Fiat) dönüştürülmesi ve geliştiricinin “Escrow” (Emanet) hesabına girmesi gerekir. Türkiye’den doğrudan kripto çıkışı gri alanda olsa da, Dubai’de bu varlıkların bankacılık sistemine entegrasyonu sırasında “Fon Kaynağı” ispatı istenebilir. En güvenli yol, Türkiye’deki bankadan Dubai’deki emanet hesabına yapılan SWIFT transferidir.Bölüm 6: Bölge Analizleri ve Yaşam Tarzı (Detaylı İnceleme)
Dubai tek bir piyasa değil, her biri kendi dinamiklerine sahip mikro pazarlar bütünüdür. Coğrafi olarak yatırım bölgeleri üç ana kuşakta incelenebilir: Sahil şeridindeki Lüks Kuşak (Palm Jumeirah, Marina), şehrin merkezindeki Aile/Yeşil Kuşak (Dubai Hills, JVC) ve güneydeki Büyüme Kuşağı (Dubai South, Expo).6.1. Dubai Hills Estate: Türk Ailelerin Yeni Favorisi
“Şehrin içindeki yeşil kalp” olarak bilinen Dubai Hills Estate, Emaar tarafından geliştirilen master-planlı bir projedir. Geniş parkları, 18 delikli şampiyona golf sahası, Dubai Hills Mall ve King’s College Hastanesi ile tam entegre bir yaşam merkezidir.- Neden Tercih Ediliyor? İstanbul’daki Kemer Country, Acarkent veya Alkent gibi lüks siteleri andıran, düşük yoğunluklu ve yeşil odaklı yapısı nedeniyle Türk aileler tarafından yoğun ilgi görmektedir.
- Yatırım Verisi: Kiralar ve fiyatlar premium segmenttedir. Ancak, bölgenin marka değeri ve sınırlı arzı, uzun vadeli değer koruma (defansif yatırım) açısından mükemmeldir. Toplu taşıma (Metro) henüz bölgeye gelmemiştir, bu nedenle araç sahipliği şarttır.
6.2. Jumeirah Village Circle (JVC): Fiyat/Performans Lideri
Dubai’nin merkezinde yer alan JVC, uygun fiyatlı konut arayan genç profesyonellerin ve küçük ailelerin birincil tercihidir.- Yatırım Verisi: Dubai’nin en yüksek işlem hacmine sahip bölgelerinden biridir. %7 üzerindeki kira getirileriyle yatırımcıların “Cash Cow” (Nakit İneği) olarak gördüğü bir bölgedir.
- Özellikler: 30’dan fazla parkı, okullara yakınlığı ve ana yollara (Hessa St, Al Khail Rd) erişimi ile popülerdir. Ancak trafik yoğunluğu, sabah ve akşam saatlerinde bölgenin en büyük dezavantajıdır.
6.3. Dubai Marina & Jumeirah Beach Residence (JBR): İkonik Yaşam
Dubai denince akla gelen gökdelenler ve sahil şeridi buradadır.- Profil: Turistler, kısa dönem kiralamalar (Airbnb) ve yüksek gelirli expatlar için cazibe merkezidir.
- Yatırım Verisi: Kısa dönem kiralama potansiyeli çok yüksektir. Yaz aylarında doluluk düşse de, kışın elde edilen yüksek gelir ortalamayı yukarı çeker. Bölgedeki binaların yaşı ilerlediği için (10-15 yıl), yatırımcıların tadilat ihtiyacı olmayan veya iyi yönetilen binaları seçmesi kritiktir. Trafik, özellikle JBR tarafında ciddi bir sorundur.
6.4. Dubai South & Expo City: Geleceğin Yatırımı
Al Maktoum Havalimanı’nın (DWC) dünyanın en büyük havalimanı olacak şekilde genişletilmesi ve Expo 2020 alanının kalıcı bir şehre dönüşmesi, bu bölgeyi uzun vadeli yatırımın merkezi yapmıştır.- Strateji: Henüz gelişim aşamasında olduğu için giriş fiyatları düşüktür. 5-10 yıllık vadede, altyapı tamamlandıkça en yüksek “Değer Artışı” (Capital Appreciation) potansiyelini barındıran bölgedir. “Al ve Bekle” stratejisi için uygundur.
Bölüm 7: Riskler, Stratejik Uyarılar ve Yönetim
Her yatırım fırsatı risk barındırır. Dubai piyasasında Türk yatırımcıların dikkat etmesi gereken noktalar şunlardır:7.1. Off-Plan (Maketten) Projelerde Teslim Gecikmeleri
Her ne kadar RERA (Dubai Gayrimenkul Düzenleme Kurumu) çok sıkı denetimler yapsa ve yatırımcı paralarını “Escrow” (Emanet) hesaplarda koruma altına alsa da, projelerde teknik nedenlerle gecikmeler yaşanabilir. Yatırımcılar, geçmiş teslimat performansı güçlü “Tier 1” geliştiricileri (Emaar, Nakheel, Sobha, Meraas, Damac, Ellington vb.) tercih etmelidir. Bilinmedik veya finansal gücü zayıf geliştiriciler, inşaat maliyetlerindeki artışlar karşısında projeyi yavaşlatabilir.7.2. Kira Artış Sınırları (RERA Calculator)
Bir mülkü kiraladığınızda, bir sonraki yıl kiranı istediğiniz oranda artıramazsınız. RERA’nın “Rental Index Calculator” sistemi, o bölgedeki ortalama kiralara göre artış tavanı belirler. Örneğin, piyasa fiyatları %20 artsa bile, eğer mevcut kiracınızın ödediği kira bölge ortalamasına yakınsa, yasal olarak %0 veya maksimum %5 artış yapabilirsiniz. Bu durum, “eski kiracılı” mülk alırken dikkat edilmesi gereken en önemli husustur. Yeni yatırımcılar için “boş mülk” (vacant on transfer) her zaman daha avantajlıdır çünkü güncel piyasa fiyatından kiralama yapılabilir.7.3. Kısa Dönem Kiralama (Holiday Home) Yönetimi
Airbnb tarzı kiralamalar, yıllık kiralamaya göre %20-%30 daha yüksek brüt gelir vaat eder. Ancak bu modelin işletme maliyetleri (DEWA/Elektrik-Su faturaları, internet, temizlik, platform komisyonları, yönetim şirketi ücreti %15-20) ev sahibine aittir. Ayrıca, Dubai’nin sıcak yaz aylarında (Mayıs-Eylül) doluluk oranları düşebilir. Bu nedenle, kısa dönem kiralama stratejisi izleyecek yatırımcıların yıllık gelir projeksiyonlarını “mevsimsellik” etkisini dikkate alarak yapmaları gerekir.Sonuç: 2026 İçin Yatırım Pusulası
Dubai gayrimenkul piyasası, 2026 yılına doğru ilerlerken, spekülatif bir yapıdan çıkarak, regüle edilmiş, şeffaf ve küresel standartlarda bir yatırım ortamına dönüşmüştür. Türk yatırımcılar için Dubai; sadece bir “B Planı” değil, aynı zamanda aktif bir varlık çeşitlendirme aracıdır. Döviz bazlı kira geliri, vergisiz kazanç, Golden Visa avantajı ve yüksek yaşam kalitesi, bu piyasayı cazip kılan ana unsurlardır. Yatırımcılar İçin Nihai Kontrol Listesi:- Hedefinizi Netleştirin: Nakit akışı mı (JVC, Arjan), prestij ve değer koruma mı (Downtown, Palm), yoksa aile yaşamı mı (Dubai Hills)?
- Maliyetleri Doğru Hesaplayın: Liste fiyatının üzerine %7 alım masrafını ekleyin.
- Hukuki Desteği İhmal Etmeyin: Türkiye’den para transferi ve Dubai’deki sözleşme süreçleri için uzman desteği alın.
- Golden Visa Fırsatını Değerlendirin: 2 milyon AED değerindeki mülklerde peşinat zorunluluğunun kalktığını unutmayın ve bu kaldıracı lehinize kullanın.